森下技建
注文住宅の予算を考えるときは、建物の工事費と土地代に目が向きがちですが、契約や登記の手続き、住宅ローンの借り入れ、新居への引っ越しにもお金がかかります。こうした諸費用を見込まずに計画を進めると、間取りや設備が決まった後で予算を調整することになりかねません。
家づくりに使えるお金を整理するには、諸費用の内訳を知り、自分たちに必要な出費を確かめておきましょう。税金や申請費用のように必要な支払いと、契約先や購入時期を選ぶことで抑えられる出費を分けて考えると、予算を見直す際にも役立ちます。
注文住宅の諸費用はいくら見込んでおく？
建物の工事費や土地代とは別に必要になるお金
注文住宅の諸費用とは、建物の工事費や土地代とは別に発生するお金で、税金や住宅ローンの契約費用、登記費用、保険料などが含まれます。引っ越しや家具・家電の購入費まで含めて考えると、入居までに必要な予算を把握しやすくなるでしょう。
費用の分け方は見積もりによって異なり、申請費用が工事費に含まれているものもあれば、諸費用として別に記載されているものもあります。外構や給排水設備の引き込みなどは、付帯工事費として扱われることもあるため、項目名だけでは比較できません。
見積もりを見る際は、諸費用欄の合計だけで判断せず、家を建てて住み始めるまでの支払いを並べて確認してください。同じ費用の二重計上や、抜けている項目がないかも確かめておきたいところです。
土地代と建築費に対する割合から概算する
予算を組み始める段階では、土地代と建築費の合計に一定の割合をかけると、諸費用のおおよその規模をつかめます。たとえば、その合計額の10％を諸費用として見込むと、3,000万円なら300万円、4,000万円なら400万円が概算です。
ただし、購入する土地の条件や借り入れ先、諸費用に含める範囲によって実際の金額は変わるため、10％を用意すれば必ず足りるわけではありません。割合による計算は、予算の枠をつくるための目安として使いましょう。
土地や施工会社が決まってきたら、税金、手数料、保険料などを個別の見積額に置き換え、家具や家電を買い替える予定があれば、その費用も加えます。計画が具体的になるたびに予算を更新しておけば、入居直前になって資金が足りないと慌てる心配も減らせるでしょう。
土地の有無や住宅ローンの条件で金額が変わる
土地を購入する場合は、売買に伴う税金や登記費用、仲介を依頼した場合の手数料が必要です。すでに所有している土地に建てるなら、新たな土地購入に伴う支払いは発生しませんが、古い建物の解体や測量などが必要かは別に確認しておきましょう。
住宅ローンも、利用する商品によって手数料や保証料の仕組みが異なるため、同じ金額を借りても契約時の負担に差が出ます。借入額だけでは諸費用を判断できません。
住宅ローンの資金を受け取る前に工事代金などを支払う場合には、つなぎ融資を利用することもあり、その利息や手数料も予算に含める必要があります。総額に加え、支払いの時期と融資を受けられる時期が合っているかも確認してください。
建物の建築と土地購入にかかる諸費用
契約や不動産の取得に伴う税金
家づくりにかかる税金は、契約時に支払うものと、不動産の取得後に支払うものがあります。それぞれの金額に加えて支払い時期も把握しておけば、資金の準備に慌てずに済むでしょう。
紙で作成する建築工事請負契約書や土地の売買契約書には、記載された契約金額などに応じて印紙税がかかるため、契約書ごとに必要な金額を担当者へ確認しておきましょう。国税庁の案内
土地の購入や住宅の新築に伴ってかかる不動産取得税は、土地の購入価格や建物の工事費とは必ずしも同じではない評価額を基に計算します。住宅や土地が一定の要件を満たすと税負担を軽減できる制度もあるので、適用される措置と必要な手続きは、取得する不動産を管轄する自治体で確かめてください。
不動産取得税の支払いは引き渡し後になることもあります。入居時点で予算を使い切らず、その後の納税に充てるお金を残しておきましょう。大阪府の不動産取得税の案内
土地と建物の登記にかかる費用
登記は、土地や建物の情報、所有者の権利などを公的な記録に残す手続きです。土地の購入時には所有権移転登記、新築した建物には表題登記や所有権保存登記などが関わります。
建物の所在や構造、床面積などを記録する表題登記に対し、所有権保存登記は、その建物の所有権を初めて登記するものです。名前が似ていても目的が異なるため、見積もりには必要な手続きが一通り含まれているかを確かめましょう。
登記費用には登録免許税などの実費と、専門家に依頼する場合の報酬が含まれます。依頼先は、表題登記が土地家屋調査士、所有権に関する登記が司法書士です。法務局の新築時の登記案内
見積書に登記費用とだけ書かれている場合は、対象となる登記と、税金・報酬のどこまでを含むのかを確認してください。後から追加費用に気づく事態を避けるためにも、内訳を把握しておくことが大切です。
建築確認申請にかかる費用
建築確認は、建築計画が建築基準法などに適合しているかを着工前に確認する手続きで、確認が必要な住宅では、確認済証の交付を受けてから工事を進めます。工事が終わる際には完了検査の手続きも関わるため、申請から検査までの費用を見込んでおきましょう。
見積もりでは、審査機関に支払う手数料と、書類の作成や申請を依頼する費用の範囲を確認してください。申請費用が設計料などに含まれていれば、諸費用として改めて加える必要はありません。
施工会社には、次の点を確認しておくと整理しやすくなります。
・建築確認の申請費用が見積もりのどこに含まれているか
・中間検査や完了検査にかかる費用を含んでいるか
・計画の変更に伴って追加費用が発生する条件は何か
必要な申請や検査の費用をあらかじめ把握し、予算に組み込んでおきましょう。
土地を仲介で購入するときの手数料
不動産会社に仲介を依頼して土地を購入すると、仲介手数料がかかります。不動産会社から購入する場合でも、その会社自身が売主なのか、売主と買主の間を取り持つ仲介会社なのかで扱いが異なるため、取引の形を確認してください。
仲介手数料には法令で定められた上限があり、売買価格などに応じて計算します。低価格の物件では特例が関わることもあるので、提示された金額とともに、計算の根拠や適用条件を確かめておきましょう。国土交通省の仲介手数料に関する案内
土地代だけで予算を使い切ると、購入手続きに必要なお金を後から確保することになります。土地を選ぶ段階で販売価格に手数料や登記費用などを加えて比較し、仲介を依頼するときには、支払い時期まで確認して資金計画に反映してください。
住宅ローンの契約から入居までにかかる諸費用
住宅ローンの融資手数料と保証料
融資手数料は、住宅ローンの借り入れ手続きに対して金融機関へ支払う費用で、金額が一定の定額型と、借入額に一定の割合をかける定率型などがあります。定率型では借入額が増えるほど手数料も増えるため、希望する借入額で見積もりを出してもらいましょう。
保証会社の保証を利用するために支払うのが保証料です。不要な商品もありますが、融資手数料や金利などの条件によって総負担は変わるので、保証料の有無だけで安いとは判断できません。
契約前には、手数料や保証料をいつ、どの方法で支払うかも確認してください。住宅ローンに含められる諸費用の範囲は商品によって異なるため、対象にしたい項目を具体的に伝えて相談しておくと、想定外の現金払いを避けやすくなります。
ローン契約の印紙税と抵当権設定の登記費用
住宅ローンを紙の金銭消費貸借契約書で契約する場合は、印紙税がかかります。電子契約では印紙税の扱いが異なるものの、電子契約の手数料が設定されていることもあるため、契約方法ごとの支払額を確かめておきましょう。
土地や建物を担保にする住宅ローンでは、抵当権設定登記の費用も必要です。抵当権は、返済が滞った際に金融機関などが担保不動産から優先して弁済を受けるための権利で、登記には登録免許税、司法書士に依頼する場合には報酬がかかります。国税庁の登録免許税の案内
抵当権設定登記と建物の所有権保存登記は別の手続きですが、見積もりでは登記費用として一括記載されることもあります。住宅会社と金融機関の見積もりを照らし合わせ、重複や漏れがないか確認してください。
火災保険と地震保険の保険料
新居の保険料も、入居前に見込んでおきたい費用です。火災保険には火災のほか、風災や水災、盗難などを補償する商品があり、建物だけを対象にするか、家具や家電などの家財も含めるかによって契約内容が変わります。
地震や噴火、それらによる津波を原因とする損害に備える地震保険は、単独で加入できる保険ではなく、火災保険とセットで契約するものです。保険金額は火災保険の保険金額の30～50％の範囲で設定し、建物と家財それぞれに上限が設けられています。財務省の地震保険制度の概要
見積もりを取る際は、建物の構造や所在地に加え、補償範囲と保険期間もそろえて比較しましょう。保険料が安い理由が補償内容の違いにあることもあるため、支払額だけではなく、どんな損害に備えられる契約なのかまで確認する必要があります。
引っ越しと家具・家電の購入費用
新居の完成後にかかる引っ越しや生活用品の購入費は、工事や契約の見積もりに含まれないため、別枠で予算を確保しておきましょう。
引っ越し費用は荷物の量や移動距離、作業日などで変わるので、比較する際は依頼する作業をそろえてください。荷造りをどこまで頼むか、エアコンの取り外しや取り付けを含むかによっても、見積額は異なります。
家具・家電は部屋ごとに必要なものを書き出し、照明やカーテン、エアコンなどが住宅の見積もりに含まれているかを確認しておきましょう。そうすれば、追加で用意するものを一つずつ整理できるはずです。
手持ちの家具を使う予定なら、間取りが固まる前に寸法を測り、設置場所と搬入経路を確かめておきたいところです。入居直前になって運び込めないとわかり、急に買い替える事態を避けやすくなるでしょう。
住まいの性能を守りながら諸費用を抑えるには
住宅ローンは初期費用と返済総額を比べて選ぶ
予算を調整する際は、断熱性や耐久性などの仕様を変える前に、契約条件によって減らせる出費がないかを確認しましょう。住宅ローンも見直せる項目の一つですが、初期費用の安さだけで選ぶと、返済を含めた総負担が増えることがあります。
同じ借入額と返済期間で試算し、契約時の支払いと毎月の返済額を並べると、条件の違いを把握しやすくなります。フラット35でも金利や融資手数料は取扱金融機関によって異なるため、申し込み先で確認してください。住宅金融支援機構の案内
比較する際は、次の項目をそろえておきましょう。
・契約時に支払う融資手数料や保証料
・適用金利と、金利が変わる条件
・団体信用生命保険の保障内容と金利の上乗せ
・つなぎ融資を利用する場合の利息や手数料
変動金利を選ぶ場合は、現在の金利が続く試算だけで決めないでください。金利が上がったときにも返済を続けられるかを相談しておけば、入居後の家計まで見据えた判断ができるでしょう。
仲介手数料のかからない売主物件も検討する
土地探しでは、不動産会社や住宅会社が所有し、売主として直接販売する物件も候補になります。仲介会社を通さず売主と直接契約する取引なら、仲介手数料はかかりません。
物件情報の取引態様欄には、売主なのか仲介なのかが記載されているため、手数料の有無を確認する手がかりにしてください。
ただし、手数料が不要でも、造成や解体などに費用がかかれば総額は膨らみます。建築条件の有無や希望する家を建てられるかも含め、その土地で家を完成させるまでの金額を比べましょう。
気になる土地が見つかったら、購入前に施工会社へ相談し、敷地の条件を踏まえた予算を確認しておくと、土地代や手数料だけに偏らず判断しやすくなります。
保険の補償内容を確認して重複や過不足を見直す
保険料を抑える際は、建物や家財、災害への備えを整理し、必要な補償を残したうえで不要な重複を見直しましょう。
水災の補償を検討するなら、自治体のハザードマップなどで立地に応じたリスクを確かめ、保険金が支払われる条件や、事故の際に自分で負担する免責金額も比較します。補償の名前が同じでも支払い条件まで同じとは限らないので、契約内容を読み合わせながら確認してください。
地震保険には建物の免震・耐震性能などに応じた割引制度もあるので、対象となりそうな場合は確認書類を用意して相談してみてください。
必要な補償と利用できる割引を確かめてから、同じ条件で見積もりを取ると、保険料の違いを比べやすくなるでしょう。
引っ越しの時期と家具・家電の買い替えを調整する
引っ越しの日程に余裕があれば、候補日を複数出して見積もりを依頼してみましょう。ただし、費用を下げるために入居を遅らせれば、今の住まいの家賃などがその分増えるかもしれません。引っ越し代だけを見ず、移転に伴う支払い全体で比べることが大切です。
見積もりを取る前に、新居で使うものと使わないものを分けておく方法もあります。運ぶ荷物の量がわかり、不要な家具の処分費も予算に組み込めます。
家具・家電は、入居日に必要なものと、暮らし始めてから選べるものに分けて考えてください。今あるものを使いながら生活してみると、必要な家具や収納の大きさを判断しやすくなることもあります。
設置工事が必要な設備は、購入を後回しにすると追加工事が生じる可能性があるので、時期をずらす場合でも、配線や下地などの準備が必要かを設計段階で相談しておきましょう。
まとめ
注文住宅の予算を考える際は、工事費と土地代だけでなく、税金や登記費用、住宅ローンの手数料、保険料なども忘れずに含めましょう。初めは割合から概算し、計画が具体的になったら個別の見積額に置き換えていくと、必要な資金を把握しやすくなります。
諸費用を見直す際は、住宅ローンの契約条件や土地の取引形態、保険の補償内容を確かめ、入居後の返済や暮らしに必要な備えまで含めて判断しましょう。契約時の支払いを減らすだけでなく、その後の負担も考えて調整することが大切です。
大阪府羽曳野市の森下技建では、土地探しや資金計画の段階から家づくりを相談できます。建物にかけられる予算を決める前に、諸費用を含めた総額と支払い時期を担当者と整理してみてください。森下技建へのお問い合わせ
